293
街道管理部门或相关执法部门报告对房屋装修或使用
是否符合相关法律法规规定进行核实。发现任何一套有下列
情形之一的，住房租赁机构不予办理或撤销开业报告，并计
入我区“黑名单”：
1、破坏房屋承重结构；
2、改变房屋使用性质；
3、违反治安、消防及居住登记等规定；
4、不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承
租面积规定的；
5、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》、《关于进
一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》、《消
费者权益保护法》等其他相关法律法规规定的。
住房租赁机构应当及时将房源租赁更新情况向物业公司
报备，同时分别向房源所在区房管局和各街镇指定部门提供
动态房源信息，相关部门也可对提供的房源进行抽查核实。
区房管局和各街镇抽查方式可联合检查或者约定各自检查，
并做好拍照等记录。
八、监管账户
住房租赁经营机构应开立本市唯一的住房租赁资金监管
账户，该账户原则上不得变更。监管账户信息及相关监管协
议应当提供给区房管局备案。
住房租赁经营机构和出租方、承租方的合同中应当约定
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支付和收取款项是监管账户。支付租金和押金应当通过监管
账户；收取的租金、押金等应当存入监管账户。住房租赁经
营机构与承租方约定的租金支付周期应当不超过 3 个月。
九、房源发布和租赁合同网签备案
对于符合条件的房源进行房源信息核验，取得房源核验
码。住房租赁经营机构应当定期维护信息，及时更新或撤销
发布的房源信息，确保信息真实有效。
住房租赁经营机构应当自合同签订 30 日内对租赁合同
进行网签和备案。
十、纠纷处理
住房租赁经营机构应当组织专人对租赁发生的纠纷进
行及时处理。处理不当，相关部门有权要求整改。据不整改
的，区房管局或房屋所在地街镇有权撤销其开业报告，并计
入我区“黑名单”
。
住房租赁经营机构在获取开业报告后发生违反相关法律
法规行为的，按照相关法律法规处理。
十一、动态管理
根据企业定期提供的房源信息汇总表，按照第七条物业
检查、相关部门抽查的方式进行管理。
十二、处罚条款
1、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十
条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低
295
人均承租面积规定的，由区城管执法局（区房管局）责令责
任人限期改正；逾期不改正的，可处以 1 万元以上 10 万元以
下罚款。
2、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条规定，
租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区
城管执法局（区房管局）责令限期改正；逾期不改正的，对
个人处以 1000 元以下罚款，对单位处以 1000 元以上 1 万元
以下罚款。
3、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款
第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区城管执法局（区房
管局）责令立即改正，恢复原状，可处 1 万元以上 10 万元以
下罚款；情节严重的，可处 10 万元以上 20 万元以下的罚款。
4、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款
第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区城管执法局
（区规资局）根据职责分工，予以拆除，可处 1 万元以上 10
万元以下罚款。
5、根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分
规则》第四条，对物业企业有违法违规行为的，给予记录 18
分的处理。对相应的项目经理，给予记录 18 分的处理。
6、根据《治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租
人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记
承租人姓名、身份证件种类和号码的，处 200 元以上 500 元
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以下罚款。
7、根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十一条规
定，违反本办法第八条第一款规定，出租房屋不符合治安、
消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以 1000
元以上 3 万元以下罚款。
违反本办法第十一条第一款规定，出租人未落实相应安
全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以 1 万元以上
3 万元以下罚款；造成严重后果的，处以 3 万元以上 10 万元
以下罚款。
租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记
管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。
8、根据《上海市实有人口服务和管理若干规定》第二十
四条规定，用人单位、职业中介服务机构、市场和超市的经
营管理者、房地产中介服务机构、其他提供住宿服务的场所
违反本规定第十四条第一款、第十九条、第二十一条第二款
规定，不按照规定登记相关信息的，由公安部门责令改正，
处 500 元以上 1000 元以下罚款；情节严重的，处 1000 元以
上 5000 元以下罚款。
9、有其他违反法律、法规等行为的，按照有关规定处理。
7. 2022 年静安区规模化租赁项目材料清单
297
1
房屋产权人的营业执照、法定代表人身份证明、同意非居转
化的书面文件。
（原件盖
章）
2
房屋产权人的不动产权证（房地产权证）、房屋相关图纸（原
始机构）。
（复印件
盖章）
3 房屋有抵押登记的,抵押权人同意的书面材料。
（原件盖
章）
4
若委托实施单位运营的，实施单位的营业执照、法定代表人
身份证明；委托书和经办人身份证明。
（复印件
盖章，委托书
原件，身份证
复印件盖章）
5 实施单位的房屋租赁合同、开户银行账户等
（复印件
盖章）
6 房屋安全检测鉴定报告、检测单位的营业执照、资质证书
（报告为
原件，其他复
印件盖章）
7 消防安全评估报告、评估单位的营业执照、资质证书
（报告为
原件，其他复
印件盖章）
8 房屋现状平面图纸、房屋清单
（原件盖
章）
9
生活用水水质检测报告（首次全分析，之后每半年一次基本
检测）检测单位的营业执照、资质证书
（报告为
原件，其他复
298
印件盖章）
1
0
工业、仓库类用地：地下水和土壤检测报告，检测单位的营
业执照、资质证书
（报告为
原件，其他复
印件盖章）
1
1
项目管理制度：消防、人口、租赁、防疫、房屋安全等方面。
安全生产责任书
（原件盖
章）
1
2
项目实施方案编制大纲（申报纳管项目）
（原件盖
章）
1
3
相关法律、法规、政策要求的其他材料
8. 《关于 2022 年静安区规模化租赁房屋纳管标准》
根据本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的文件
规定，针对已经营的项目，现梳理纳管标准如下：
一、具备基础条件
项目应当同时具备如下条件：
1、运营单位具备有效的工商营业执照，经营范围包括
“住房租赁”，有效的租赁合同。
2、最小规模原则上不少于 50 套（间）；若为宿舍类项
目，最小规模原则上不少于 200 个床位。项目应当以整栋、
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整层（应具备独立交通空间）。
3、房屋权属清晰，不存在违法搭建等情况。房屋产权人
书面同意运营单位申请转化；有抵押的，抵押权人同意改建
的书面文件。
4、房屋结构、消防安全、租赁管理、防疫管理等制度
完备，总体日常运营管理良好。
二、评审验收要求
联合会审和验收部门有区建管委、区规资局、区房管局、
区城管执法局、区公安分局、区消防支队、区卫健委、区生
态环境局、区市容绿化局以及属地街镇，从以下七个方面依
据职责作出评审和验收意见。
1、房屋建筑结构经有资质的第三方检测机构评估，出
具房屋质量检测报告，符合公寓类的结构安全要求。
2、消防安全经符合消防技术服务机构从业条件的第三
方评估机构评估，符合相关消防安全要求；有条件的，应当
设置电瓶车集中充电装置。
3、项目的土地用途为工业用地的，开展土壤监测和地
下水检测；项目与餐饮不可上下相邻设置；空调外机安装应
当符合规定；噪音、污染物排放应当达标。
4、房间应当有自然通风及采光，暗房不可居住；房间
应当具备带淋浴设施的独立卫生间；水箱二次供水符合标
准，并定期进行水质检测；生活用水泵房与污水管道应当分
300
离设计。
5、根据人口管理要求，项目设置前台接待，并安装人
口信息登记系统，实时上传人口信息。
6、配备面积适合的垃圾箱房，进行垃圾分类投放；卫
生间排污管道应排入化粪池后纳污。
7、公寓型项目的人均使用面积（不包括卫生间和阳台）
应当不低于 5 平方米。宿舍型项目的人均使用面积应当不低
于 4 平方米。地下室严禁住人。
9. 《关于 2022 年静安区规模化租赁房屋整改过渡标准》
对于整改过渡项目，提出如下标准：
一、具备基础条件
项目应当同时具备如下条件：
1、项目的实际经营人应具备有效的工商营业执照、房屋
权属证明材料、租赁合同。
2、短时间内无法依法纳管，且已实际经营的租赁住房项
目。
3、初步勘察，总体防疫管理良好；尚无重大房屋安全隐
患和消防安全隐患。
二、整改过渡标准
1、违法搭建处理
建筑物顶层或周边搭建建筑物、构筑物的，实际经营人
301
应当将违法搭建内居住人员清空，并拆除违法建筑。
建筑物内有违法搭建的中间整层插层，拆除会影响到整
体结构的，实际经营人应当将违法插层内的居住人员清空，
内部隔断拆除。整改完毕后，由第三方进行房屋安全检测，
并出具房屋质量检测报告。经职能部门查看后，违法插层部
分封闭不再使用。（详见《存量违法建筑属性认定操作指南》）
2、两个报告达标
房屋建筑结构经有资质的第三方检测机构评估，出具房
屋质量检测报告，符合公寓类的结构安全要求。（由区房管
局、区城管执法局审查报告）
消防安全经符合消防技术服务机构从业条件的第三方评
估机构评估，符合相关消防安全要求。（由区消防支队审查
报告）
3、人口信息管理
根据区公安分局人口管理要求，实际经营人应当安装人
口信息登记系统，实时上传人口信息。（详询派出所）
4、人均承租面积
公寓型项目的人均使用面积（不包括卫生间和阳台）应
当不低于 5 平方米。宿舍型项目的人均使用面积应当不低于
4 平方米。地下室严禁住人。
5、暗房的处理
暗房比例不能高于整个项目房间数的 40%，实际经营人
302
应当清空暗房，暗房内不得住人。暗房比例高于整个项目房
间数的 40%，实际经营人应当提交整改方案，各部门联合会
审后进行整改。
6、单独卫生设施
每间房间应当具备带淋浴设施的独立卫生间。无独立卫
浴的项目，应当停业整改。整改流程，按照区建管委要求报
建施工。
三、一项目一评审
项目采用一项目一评审的方式进行，准备纳入整改过渡
的项目，由区房管局牵头，会同区消防支队、区公安分局、
区城管执法局、区市场监督管理局、属地街镇召开评审会议，
评审通过后纳入整改过渡。
整改过渡期为一年，每月将组织一次联合检查。
